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昭和57年以前に建った、空き家の実家の選択肢

昭和57年以降に建った家は、
概ね新耐震基準での建築確認(注)
を取得していますが、

昭和57年以前にたった家だと、
昭和56年6月1日前の
建築確認取得のため、
概ね新耐震基準には該当しません。


新耐震基準に該当しないと、
耐震性がないわけではありませんが、

建物の安全性では、
新耐震基準の建物に劣ってしまいます。


また築年数も
40年以上の建物が多くなって、
建物の老朽化も大きくなり、

修理やリフォームの費用も、
多額にかかるケースも多くあります。


したがって、
昭和57年以前に建った建物の活用は、
昭和57年以後に建った建物とは、
違った選択肢が出てきます。


以下に代表的な、
実家の活用の選択肢を挙げました。


今空き家問題と言われているのは、
築40年以上経った家が多く、
まさに昭和57年以前に建った家です。


活用の方法を探ることも大切ですが、
周囲へ迷惑がかかるリスクも踏まえて、
選択肢を考えてみてください。


◉昭和56年6月1日より前に
 建築確認を取得した家の選択肢

【売る場合】
・実家を解体して、土地で売る。
・建物に不備があっても
 責任は負わない形で売る。

【貸す場合】
・DIY型賃貸借で貸す。
 いずれ解体するか、売るつもりなら、
 借りる人の好きなようにしてもらう。

(注)
建築確認とは、建てようとする家が、
法律や基準に合ってるかチェックする
行政の審査のことです。


このように

「空き家になった実家をどうするか?」

と漠然と考えれる方は多いですが、

どのように活用するかで
かかる費用はかなり差がでてきます。


例えば、以下の事例の場合、
どのような対応をすると
どれだけ費用がかかるのか?
5つのパターンをご紹介いたします。

【事例】
家の広さ:30坪(約100㎡)
築年月:昭和44年11月
土地の売却相場:300万円
普通程度にモノがある。

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1.壊して土地で維持する場合

売却・収入金額0円ー解体費用150万円-片付け費用60万円ー税金年12万円×10年=▲330万円

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2.そのまま売却する場合

土地売却金額300万ー片付け費用60万円ー解体費用相当額150万円=90万円

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3.壊して土地で売却する場合

土地売却金額300万ー片付け費用60万円ー解体費用150万円=90万円

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4.ほったらかしにする場合

売却・収入金額0円ー税金年2万円×10年=▲20万円

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5.人に貸す場合

①10年間、月3万円で貸すと、
賃貸収入 月3万円×12ヶ月×10年
360万円

②その後、そのまま売却すると

土地売却金額300万ー片付け費用60万
ー解体費相当額150万円
150万円

③10年間の税金・保険
税金年2万円×10年+火災保険20万円
40万円

10年間の収支
=①+②ー③

=360万円+150万円ー40万円
470万円

※売却時と賃貸収入の税金の計算は、
 考慮していません。

※各項目の試算数値は以下の設定です。

・解体費用
 家の広さ(坪)× 5万円(木造)
 解体費についてはこちら

・片付け費用(普通) 60万円
 片付け費用についてはこちら

・税金=固定資産税 
 家あり  年2万円
 土地だけ 年12万円
 固定資産税についてはこちら

・火災保険 
 保険金額1000万円、保険期間10年
 木造、地震保険あり、家財なし

どのような選択を行っても
コストはかかってしまうのですが、

選択によって
マイナスが大きくなったり、
逆に収益が上回る

ことを実感していただくために
事例として記載しました。


ご自身の実家の場合、どうなるのか?

知っておきたいと思われましたら、
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