違法に建っている空き家の実家の活用方法とは？
日本の家は、
建築確認（注）を取得してから、
実際に建築することができますが、
そもそも、
建築確認を取得していなかったり、
取得したけれど、
その通りに建てていない家も、
実際には多く存在します。
また、本来、
建てられない場所に家が建っていたり、
昔は建てられたけど、
今は建てられなくなった家もあります。
こうした、
現在の法律や基準に合っていない、
いわゆる「違法建築」の家は、
活用するのも結構難しくなります。
建築された時期に関わらず、
基準に合っていないわけですから、
その家が安全に暮らせる家である
根拠がありません。
そのため、いくら築年数が浅くても、
行政の許可などが必要な活用には
利用できません。
また、違法建築の家の売却は、
購入者側からすると、
住宅ローンが利用できないので、
売却しづらいです。
こうした状況を踏まえ、
違法建築の実家の活用の選択肢を
以下に挙げてみました。
実家が違法に建っているかどうかは、
役所への調査などでわかりますので、
実家の活用方法を考える前に、
実家が違法に建っていないかどうか？
確認してくださいね。
◉違法に建っている実家の選択肢
【売る場合】
・相場より安く売る。
・建物を解体して、土地で売る。
【貸す場合】
・DIY型賃貸借で貸す。
（注）
建築確認とは、建てようとする家が、
法律や基準に合ってるかチェックする
行政の審査のことです
このように
「空き家になった実家をどうするか？」
と漠然と考えれる方は多いですが、
どのように活用するかで
かかる費用はかなり差がでてきます。
例えば、以下の事例の場合、
どのような対応をすると
どれだけ費用がかかるのか？
５つのパターンをご紹介いたします。
【事例】
家の広さ：３０坪（約100㎡）
築年月：昭和４４年１１月
土地の売却相場：300万円
普通程度にモノがある。
１.壊して土地で維持する場合
売却・収入金額0円ー解体費用150万円－片付け費用60万円ー税金年12万円×10年＝▲330万円
２.そのまま売却する場合
土地売却金額300万ー片付け費用60万円ー解体費用相当額150万円＝90万円
３.壊して土地で売却する場合
土地売却金額300万ー片付け費用60万円ー解体費用150万円＝90万円
４.ほったらかしにする場合
売却・収入金額0円ー税金年2万円×10年＝▲20万円
５．人に貸す場合
①10年間、月3万円で貸すと、
賃貸収入 月3万円×12ヶ月×10年
＝360万円
②その後、そのまま売却すると
土地売却金額300万ー片付け費用60万
ー解体費相当額150万円＝150万円
③10年間の税金・保険
税金年2万円×10年＋火災保険20万円
＝40万円
10年間の収支
＝①＋②ー③
＝360万円＋150万円ー40万円
＝470万円
※売却時と賃貸収入の税金の計算は、
考慮していません。
※各項目の試算数値は以下の設定です。
・解体費用
家の広さ(坪）× 5万円（木造）
解体費についてはこちら
・片付け費用（普通） 60万円
片付け費用についてはこちら
・税金＝固定資産税
家あり 年2万円
土地だけ 年12万円
固定資産税についてはこちら
・火災保険
保険金額1000万円、保険期間10年
木造、地震保険あり、家財なし
どのような選択を行っても
コストはかかってしまうのですが、
選択によって
マイナスが大きくなったり、
逆に収益が上回る
ことを実感していただくために
事例として記載しました。
ご自身の実家の場合、どうなるのか？
知っておきたいと思われましたら、
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