DIY型賃貸借とは？
費用をかけずに
実家を活用する方法として、
「DIY型賃貸借」
という賃貸方法があります。
「DIY型賃貸借」とは、
国土交通省でガイドラインを出している
賃貸の形です。
国土交通省発行の
「DIY型賃貸借のすすめ」では、
DIY型賃貸借を
以下のように定義しています。
【DIY型賃貸借のすすめ】
https://www.mlit.go.jp/common/001127624.pdf
「工事費用の負担者が誰かに関わらず、
借主の意向を反映して
住宅の改修を行うことができる
賃貸借契約やその物件」
またDIYとは
「do it yourself の略語で、
一般的には自らの手で
日曜大工等を行うことですが 、
ここでのD I Y工事とは、
専門業者に頼んで行う工事も含む」
と記載されています。
簡単にいうと、
「借りる人の好きなように
リフォームできる賃貸住宅」
ということです。
従来からの賃貸住宅は、
傷つけたり勝手に改装したりすると、
退去時に原状回復を
借りた人の負担で行うのが一般的です。
（借りた時の状態に戻すことです。）
これは一般的な
賃貸契約の内容一つですが、
ライフスタイルも多様化し、
インテリアや住宅についての情報も
インターネットで
簡単に、大量に入手できる現在、
自分の好みや必要に応じて
お部屋をアレンジしたいニーズも
多くなってきました。
また、
売却を前提として賃貸するのであれば、
「借りる人の
好きなようにしてもいいですよ！」
「退去するときは、
元通りにしなくてもいいですよ！」
というスタンスで貸すこともできます。
言い換えると、
「いずれ売るのだから、
どう使ってもいいですよ！」
という考え方です。
もちろん、
「どう使っても」といっても、
公序良俗に従った一般的な常識のもと、
貸す側の事情や意向等もありますので、
貸し方については
ケースバイケースにはなりますが、
自分の住む場所を好きなようにして、
住みたい、利用したいというニーズは、
絶対的にあります。
しかも、退去するときに、
元どおりにしなくてもいいのであれば、
退去時の費用負担を気にせず、
充実した賃貸生活を楽しめるので、
借りる人にとっても
メリットは大きいでしょう。
さらに一戸建であれば、
好きなようにできる範囲が、
外観や敷地内まで広がるので、
アレンジできる幅はより一層広がります。
そして借主の要望に沿ったアレンジを、
借主の責任と費用で行ってもらえば、
貸す側もリフォーム費用をかけずに
貸すことができます。
また、借主が退去した後も、
リフォームなどしてもらっていれば、
逆に、家の状態が、
良くなっていることもあるでしょう。
古くて、ボロボロだからこそできる
「DIY賃貸借」。
費用をかけずに実家を活用したい、
どうせ壊すつもり、売るつもり、
とお考えになられているなら、
ぜひ、ご検討されてみてください。
実家を貸す時の
「２＋１」を知っておこう。
「実家を貸す」選択をするのは、
どんな場合が考えられるのか？
以下に代表的な例を挙げてみました。
・想い入れがあり、
気持ちの整理がついておらず
まだ売りたくない。
・いずれ住むかもしれないが、
しばらく住む予定も使う予定もない。
・副収入として、賃貸収入を得たい。
・空き家の実家を管理するのが大変。
・実家の土地が建て替えができない、
違法に建てられているなどの理由で
売りづらい。
・いずれ売るつもりだが、
時期や社会情勢など踏まえ、
まだ売る時期ではないと考えている。
・売りたいが、
片付けや解体費用が捻出できず、
そのまま放置している。
・いずれ住むつもりだが、
リフォーム費用、建て替え費用が
捻出できない。
こうした理由で
「実家を貸す」ことを考えた場合、
以下の貸し方が考えられます。
◉普通賃貸借契約
・契約期間は定めるが、更新できる。
・基本的には、
借主が退去する意思を示すまで、
借りてもらうことができる。
・長期的な賃貸収入が期待できる。
・貸主から退去を求める場合、
正当な事由が必要となる。
・法律上、正当な自由は認められにくく
貸主が建て替えや売却をしたくても、
借主が居座り続けてしまい、
思い通りにいかない懸念がある。
◉定期借家契約
・契約期間が満了すると必ず終了する。
・更新はないが、
再契約できる場合もある。
・将来的に売却したい、住みたいなど、
長期的な計画に合わせて、
実家を活用できる
・再契約できない場合だと、
期限が来たら必ず退去することになり
募集時に不利になる場合がある。
◉DIY型賃貸借
・借りる人の希望を反映して
借りる部屋や家をアレンジできる。
・アレンジする内容や方法は、
貸主、借主で取り決めできる。
・国土交通省にガイドラインあり。
上記のうち、
普通賃貸借契約、定期借家契約は、
法律として規定がある契約の種類で、
DIY型賃貸借は、
賃貸方法の一つになります。
一般的なアパートや賃貸マンションでも
同様の契約内容は可能ですが、
一戸建ての場合は、建物だけでなく、
土地も利用できるメリットがあります。
自身の考えやライフプランに合わせて、
これらの賃貸契約・方法を選択し、
実家の有効な賃貸活用を
検討してみてくださいね。
このように
「空き家になった実家をどうするか？」
と漠然と考えれる方は多いですが、
どのように活用するかで
かかる費用はかなり差がでてきます。
例えば、以下の事例の場合、
どのような対応をすると
どれだけ費用がかかるのか？
５つのパターンをご紹介いたします。
【事例】
家の広さ：３０坪（約100㎡）
築年月：昭和４４年１１月
土地の売却相場：300万円
普通程度にモノがある。
１.壊して土地で維持する場合
売却・収入金額0円ー解体費用150万円－片付け費用60万円ー税金年12万円×10年＝▲330万円
２.そのまま売却する場合
土地売却金額300万ー片付け費用60万円ー解体費用相当額150万円＝90万円
３.壊して土地で売却する場合
土地売却金額300万ー片付け費用60万円ー解体費用150万円＝90万円
４.ほったらかしにする場合
売却・収入金額0円ー税金年2万円×10年＝▲20万円
５．人に貸す場合
①10年間、月3万円で貸すと、
賃貸収入 月3万円×12ヶ月×10年
＝360万円
②その後、そのまま売却すると
土地売却金額300万ー片付け費用60万
ー解体費相当額150万円＝150万円
③10年間の税金・保険
税金年2万円×10年＋火災保険20万円
＝40万円
10年間の収支
＝①＋②ー③
＝360万円＋150万円ー40万円
＝470万円
※売却時と賃貸収入の税金の計算は、
考慮していません。
※各項目の試算数値は以下の設定です。
・解体費用
家の広さ(坪）× 5万円（木造）
解体費についてはこちら
・片付け費用（普通） 60万円
片付け費用についてはこちら
・税金＝固定資産税
家あり 年2万円
土地だけ 年12万円
固定資産税についてはこちら
・火災保険
保険金額1000万円、保険期間10年
木造、地震保険あり、家財なし
どのような選択を行っても
コストはかかってしまうのですが、
選択によって
マイナスが大きくなったり、
逆に収益が上回る
ことを実感していただくために
事例として記載しました。
ご自身の実家の場合、どうなるのか？
知っておきたいと思われましたら、
下記フォームよりお問合せください。
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