実家を貸すときの「２＋１」を知っておこう。
「実家を貸す」選択をするのは、
どんな場合が考えられるのか？
以下に代表的なケースを挙げてみました。
・想い入れがあり、
気持ちの整理がついておらず
まだ売りたくない。
・いずれ住むかもしれないが、
しばらく住む予定も使う予定もない。
・副収入として、賃貸収入を得たい。
・空き家の実家を管理するのが大変。
・実家の土地が建て替えができない、
違法に建てられているなどの理由で
売りづらい。
・いずれ売るつもりだが、
時期や社会情勢など踏まえ、
まだ売る時期ではないと考えている。
・売りたいが、
片付けや解体費用が捻出できず、
そのまま放置している。
・いずれ住むつもりだが、
リフォーム費用、建て替え費用が
捻出できない。
こうした理由で
「実家を貸す」ことを考えた場合、
以下の貸し方が考えられます。
◉普通賃貸借契約
・契約期間は定めるが、更新できる。
・基本的には、
借主が退去する意思を示すまで、
借りてもらうことができる。
・長期的な賃貸契約・収入が期待できる。
・貸主から退去を求める場合、
正当な事由が必要となる。
・法律上、正当な自由は認められにくく、
貸主が建て替えや売却をしたくても、
借主が居座り続けてしまい、
貸主の思い通りにいかない懸念がある。
◉定期借家契約
・契約期間が満了すると必ず終了する契約。
・更新はないが、再契約できる場合もある。
・将来的に売却したい、住みたいなど、
長期的な計画で実家を活用したい場合、
予定が立てやすい。
・借りる側は、再契約できない場合だと、
期限が来たら必ず退去しなければならず、
募集時に不利な条件になる場合がある。
◉DIY型賃貸借
・借りる部屋や家に、
借主の意向を反映することができる。
借主の好みの部屋や家にアレンジできる。
・借主の意向を反映できる内容や方法は、
貸主、借主で話し合って取り決めできる。
・国土交通省にガイドラインあり。
上記のうち、
普通賃貸借契約、定期借家契約は、
法律として規定がある契約の種類で、
DIY型賃貸借は、
賃貸方法の一つになります。
一般的なアパートや賃貸マンションでも
同様の契約内容は可能ですが、
一戸建ての場合は、建物だけでなく、
土地も利用できるメリットがあります。
自身の考えやライフプランに合わせて、
これらの賃貸契約・方法を選択し、
実家の有効な賃貸活用を
検討してみてください。
このように「空き家になった実家をどうするか？」と
漠然と考えておられる方は多いですが、どのようにするかで手間やかかる費用はかなり差がでてきます。
例えば、30坪（１階２階あわせて）土地の相場が300万円の地域（S44築の場合）どのような対応をするとどれだけ費用がかかるのか？５つのパターンをご紹介いたします。
１.壊して土地で維持する場合
売却・収入金額0円ー解体費用150万円－片付け費用60万円ー税金年12万円×10年＝▲330万円
２.そのまま売却する場合
土地売却金額300万ー片付け費用60万円ー解体費用相当額150万円＝90万円
３.壊して土地で売却する場合
土地売却金額300万ー片付け費用60万円ー解体費用150万円＝90万円
４.ほったらかしにする場合
売却・収入金額0円ー税金年2万円×10年＝▲20万円
賃貸収入 月3万円×12ヶ月×10年
＝360万円
②その後、そのまま売却すると
土地売却金額300万ー片付け費用60万
ー解体費相当額150万円＝150万円
③10年間の税金・保険
税金年2万円×10年＋火災保険20万円
＝40万円
10年間の収支
＝①＋②ー③
＝360万円＋150万円ー40万円
＝470万円
※売却時と賃貸収入の税金の計算は、
考慮していません。
※各項目の試算数値は以下の設定です。
・解体費用
家の広さ(坪）× 5万円（木造）
解体費についてはこちら
・片付け費用（普通） 60万円
片付け費用についてはこちら
・税金＝固定資産税
家あり 年2万円
土地だけ 年12万円
固定資産税についてはこちら
・火災保険
保険金額1000万円、保険期間10年
木造、地震保険あり、家財なし
どのような選択を行っても
コストはかかってしまうのですが、
選択によって
マイナスが大きくなったり、
逆に収益が上回る
ことを実感していただくために
事例として記載しました。
ご自身の実家の場合、どうなるのか？
知っておきたいと思われましたら、
下記フォームよりお問合せください。